房产律师带您了解开发商行使合同解除权的风险有哪些

  从合同具有相对性的角度进行分析,在商品房买卖双方合同管理关系中,购房者已通过网络银行企业贷款的方式向开发商支付了购房款,其主要义务已履行完毕,开发商的合同主要目的发展已然成为实现,不存在法定解除的适用不同情形。房产律师为您讲讲相关的情况。

  购房者断供,其违反的是与银行系统之间的借款项目合同,并非商品房买卖劳动合同,开发商可以承担能力还款责任的依据学生也是其与银行、购房者之间的担保公司关系。且开发商在签订担保合同时,亦应当预见此种合同法律风险。

  此外,开发商承担担保责任,还要通过对购房者的起诉追回损失,以弥补损失,是没有办法的救济。因此,笔者认为,在没有合同协议的情况下,开发商不能以“买方中断供应”为由行使法定权利,要求解除合同。

  如上所述,在购房者违约的情况下,开发商行使合同解除权的风险更大。我们建议如下:

  1、在商品房销售合同中,明确规定了在这种情况下的解除合同的权利,合理分配了双方的权利和义务,并将条款放在比较突出的位置,通过醒目、买方标志等形式明确告知买方。

  2、若购房者出现对于逾期还款的情形,及时可以通过律师函等方式方法进行催告,并限定还款期;若购房购房者仍未还款,开发商可根据合同双方约定,通过使用邮寄律师函等形式能够行使解除权。在此发展过程中,应当需要注意一些相关研究证据的留存。

  3、若发生纠纷时,房产证已经发展可以提高办理,只是购房者出于企业自身问题原因迟延办理。开发商可与购房者、银行系统进行政治协商沟通,督促购房者办理房产证,将开发商作为世界第二顺位抵押权人进行信息登记。银行即可通过自己行使抵押权对房产数据进行处理处置,而开发商的权益亦得到了社会保障。

  4、如果纠纷不能通过调解解决,应及时通过诉讼保护自己的合法权益。开发商根据合同承担担保责任后,应及时向购房者进行追回。

  房地产销售作为房地产开发的重要环节,是开发商回笼资金、获取利润的重要环节。在销售的过程中,除了最基本的销售资质的获取和销售价格的合规性,销售人员的销售行为合规性很容易被忽视。

  (1)河北省某房地产开发公司违法经营案

  涉案房地产上市公司在仅取得《国有土地使用证》,未取得《建设发展用地进行规划工作许可证》、《建设项目工程管理规划许可证》、《建筑信息工程技术施工生产许可证》、却开工建设,未办理《商品房预(销)售许可证》的情况下,以优惠房源的形式可以对外直接销售人员在建房屋,销售合同价款778、1757万元,涉案公司与法定主义代表国家人权某均被认定是否构成非法经营罪,权某被判处有期徒刑八个月。

  (2)包括周在内的40人侵犯公民个人信息的案件

  周某是一名房地产销售人员,自2014年以来通过购买、交换等方式非法获取了大量业主、车主、股东等各类公民的个人信息,他后来向他人出售了300多万条个人信息,获得了2、6万多元的非法利润。他最终被判犯有侵犯公民个人信息罪,并被判处四年监禁。

  (3)销售资质和价格合规性

  如案例一所述,销售合规的第一个重要前提就是我们取得一些相关的许可证书,也就是俗称的“五证”。《城市发展房地产企业管理法》第四十五条、《城市房地产市场开发公司经营风险管理人员条例》第二十三条对商品房预售的资格问题进行了具体规定,《商品房销售成本管理没有办法》第七条、第八条对商品房的资格进行了法律规定。

  除此之外,《商品住宅实行住宅产品质量保证书和住宅设计使用情况说明书制度的规定》也明确了商品房交付时应当通过提供《住宅建筑质量保证书》和《住宅使用说明书》,也可以自己认为是取得销售资格的条件因素之一。

  房产律师提醒大家,未取得部分或者全部许可证的,按照最高人民法院第二条关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释,卖方未取得商品房预售许可证的,与买方的预售合同视为无效,但卖方在起诉前取得商品房预售许可证的,可以视为有效。根据实际情况,卖方须承担返还合同金额、赔偿损失、支付违约罚款等民事责任。

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