一、首套房和二套房有三个区别，分别是：
1、购房资格不同。由于有些城市只允许外地人购买一套房，所以不是所有人都有购买二套房的资格。首套房没有购买资格的限制；
2、契税不同。二套房的契税比首房的高百分之一到百分之二；
3、贷款利率不同。二套房利率比首套房的利率高1.1倍。
4、首付比例不同。在部分不限购、限贷的城市，如果是首套房，商业贷款首付比例是30%，二套房商业贷款首付款比例为50%。
二、二套房的判定标准如下：
1、贷款买过一套房商业贷款未结清再次贷款买房认定为二套房；
2、个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清另一套未还清再次贷款的认定为二套房；
3、夫妻双方，一方婚前使用商业贷款，另一方婚前使用公积金贷款，婚后想以夫妻名义共同贷款，贷款未还清的认定为二套房。
三、首套房证明开具流程如下：
1、首先，购房者应准备好身份证和户口薄等有关的材料，前往房子所在的房管部分办理手续；
2、购房者抵达房管部门以后，需到查询窗口收取《开具新购住宅证明申请表》，而且认真填写申请表上的有关内容，填写完毕后将申请表和材料递交给有关工作人员；
3、工作人员会将购房者的申请信息输入到系统中，而且核实信息的实在性，如没有其他问题，便可确定；
4、经工作人员审阅，假如购房者的有关信息无误，而且契合相应的条件，工作人员便会给购房者开具购房证明。
总之，名下无房贷或者有房贷已还清，再次购房均算为首套房，商品房首付比例为30%。名下有一房贷再次购商品房算二套房，首付比例上浮10% 比例为40%。
相关法规
《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》
第三条 有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：
（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；
（二）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；
（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。
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